Quelques considérations importantes avant
d’acheter une résidence

L’achat d’une résidence est une transaction importante. Pour la plupart des particuliers, la résidence est l’actif le plus important de leur patrimoine. Étonnamment, la jurisprudence fournit de nombreux exemples d’achat d’une résidence conclue hâtivement après une courte visite. Devant un tel constat, un juge soulevait que l’on prend le temps de bien magasiner une automobile (qui coûte souvent une infime fraction du prix d’une résidence) alors que l’on s’en départira quelques années plus tard et que l’on sait fort bien qu’elle perdra de la valeur au fil des ans quoi que l’on fasse… Cette réflexion nous apparaît très juste.

Pour l’acheteur, l’acquisition d’une résidence est souvent une question d’émotions, de style de vie, d’apparence extérieure et intérieure et d’ambiance. Les spécialistes du «home staging » l’ont bien compris et savent mettre en valeur les propriétés immobilières de leurs clients afin de séduire l’acheteur. Nous reconnaissons tous l’importance de la première impression, cependant, pour éviter de mauvaises surprises, il faut voir au-delà de la décoration. Avant d’acheter, certaines règles de prudence s’imposent.

Les obligations de l’acheteur

L’acheteur a une obligation de prudence et de diligence et doit procéder à un examen attentif de l’immeuble avant de l’acheter. Pour ce faire, le recours à un expert n’est pas essentiel, même si une telle démarche est hautement préférable. Aussi, les tribunaux n’exigent pas de l’acheteur (ni de son inspecteur préachat, le cas échéant) qu’il prenne des mesures invasives pour détecter les vices cachés (par exemple, faire des trous dans les murs), mais l’acheteur devra être proactif dans ses démarches et il devra se renseigner raisonnablement avant d’acheter. Ainsi, l’acheteur négligent qui n’a pas vu les vices apparents de la résidence devra en assumer les conséquences puisque le vendeur ne pourra en être tenu responsable (sauf en des circonstances particulières, par exemple, en cas de fausses déclarations).

Les obligations de l’acheteur à cet égard seront aussi modulées selon les circonstances. Par exemple, l’acquisition d’une résidence centenaire invite au préalable à certaines vérifications qui ne seront pas nécessairement requises lors de l’achat d’une résidence dont la construction date d’à peine quelques années.

À moins d’indices à l’effet contraire, l’acheteur peut, en principe, se fier aux renseignements fournis dans la fiche descriptive publiée par le courtier immobilier, tels : l’âge de la résidence, les matériaux utilisés ainsi que les principales particularités de la résidence. D’autre part, les démarches de l’acheteur en vue de se renseigner sur l’état de la résidence convoitée doivent aller plus loin que la simple lecture de cette fiche descriptive.

Il est important de prendre le temps de bien examiner la résidence et il ne faut pas hésiter pas à questionner le vendeur, notamment, sur l’état actuel et passé de la résidence, sur les travaux de rénovation effectués sur la durée de son occupation et sur l’usage fait au cours de son occupation de la résidence. Les réponses données par le vendeur sont une source importante d’informations pour la prise de décision de l’acheteur potentiel. De nos jours, dans le cadre des transactions effectuées par l’intermédiaire d’un courtier immobilier, le vendeur remplit une déclaration écrite (« déclaration du vendeur ») renseignant sur l’état de la résidence.

Dans le cadre de cette déclaration écrite, à l’instar de tous autres renseignements communiqués à un acheteur potentiel, le vendeur doit agir avec honnêteté et transparence et ne peut induire un acheteur potentiel en erreur dans le but de favoriser une vente. Même plus : les tribunaux ont reconnu à maintes reprises l’obligation de renseignement du vendeur qui ne peut se réfugier dans le mutisme et faire des restrictions mentales sur des faits ou des éléments susceptibles d’affecter la qualité ou l’usage de la résidence pour l’acheteur. Par ailleurs, cette obligation du vendeur ne saurait excuser la négligence de l’acheteur qui n’a pas pris les précautions nécessaires avant d’acheter. Ainsi, un acheteur ayant mis des « lunettes roses » pour ne pas voir ce qui était pourtant évident n’aura donc aucun recours devant les tribunaux. Car, le vendeur n’a pas l’obligation de dévoiler les vices apparents et encore moins d’attirer l’attention de l’acheteur sur ceux-ci. Il appartient donc à l’acheteur d’être vigilent et de les déceler. Par contre, si vendeur a induit en erreur un acheteur potentiel au sujet d’un vice apparent, les tribunaux pourraient considérer que ces fausses déclarations ont fait en sorte que le vice apparent soit plutôt considéré comme un vice caché puisque ces fausses déclarations du vendeur, qui ont rassuré l’acheteur, l’ont empêché de se renseigner adéquatement à ce sujet. Cela pourrait être le cas, par exemple, d’un vendeur qui, répondant aux questions de l’acheteur, lui a donné une fausse explication sur la raison d’être d’une fissure que l’acheteur potentiel avait détectée.

Avant de présenter une offre d’achat

Il est usuel d’inclure dans l’offre d’achat de la résidence, une clause prévoyant que celle-ci est conditionnelle à une inspection préachat satisfaisante de ladite résidence dans un délai spécifique (habituellement, de quelques jours). Après l’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur, l’offrant pourra procéder à l’inspection préachat conformément aux dispositions de son offre. Si, suite à l’inspection préachat, il s’avère que la résidence fait l’objet de nombreux vices (même apparents), l’offrant ne sera pas lié par son offre d’achat pour autant qu’il manifeste sa position à l’intérieur du délai prévu à cet effet. Évidemment, les motifs invoqués doivent être sérieux et ne peuvent constituer de simples prétextes pour se dégager d’une offre d’achat valablement soumise et acceptée par le vendeur.

La clause prévoyant l’inspection préachat de la résidence a parfois l’effet de procurer un sentiment de sécurité à l’acheteur au point où ce dernier pourrait être porté à croire, à tort, qu’ils ne s’engage pas réellement en présentant une telle offre d’achat. Pourtant, une offre d’achat est acceptée par le vendeur à l’intérieur du délai d’acceptation qui y est stipulé, équivaut à vente et lient donc les parties, à moins que l’inspection préachat ait révélé la présence de problèmes justifiant le retrait de l’offre ou que le vendeur n’ait pas lui-même respecté ses obligations. Il faut donc prendre le temps de bien considérer sa décision avant de formuler une offre d’achat puisqu’il ne s’agit pas d’une décision à prendre à la légère. Par exemple, un offrant ne sera pas libéré de son offre d’achat dûment acceptée par le vendeur pour le seul motif qu’il n’a pas obtenu l’emploi souhaité à proximité de la résidence convoitée ou encore en raison d’une rupture amoureuse annulant tout projet d’achat d’une résidence.

L’inspection préachat

Il est fortement recommandé de s’informer sur les qualifications de l’inspecteur préachat avant de faire son choix. L’acheteur potentiel sera aussi bien avisé de s’assurer que l’inspecteur choisi bénéficie d’une couverture d’assurance adéquate. L’inspecteur préachat n’est pas un expert et le mandat qui lui est confié n’est pas de présenter une expertise, mais bien d’effectuer une inspection préachat de la résidence. Son rôle se limite à procéder à un examen attentif (qui n’a pas à être approfondi, selon les enseignements de la Cour), afin de déceler les vices apparents, les éléments non fonctionnels et les défauts de la résidence. Aussi, on ne peut exiger de l’inspecteur préachat qu’il découvre toutes et chacune des non-conformités aux normes et codes applicables (Code du bâtiment, code de plomberie, etc.), puisque cet exercice pourrait s’avérer fastidieux et ces normes relèvent de diverses spécialités. En résumé, pour remplir adéquatement son obligation de moyen, l’inspecteur préachat doit agir avec une prudence et une diligence raisonnables, en respectant les usages et les règles de l’art.

L’inspection préachat est parfois perçue, à tort, par l’acheteur comme « une forme d’assurance morale contre les vices cachés ». Or, l’inspecteur préachat n’a aucune obligation de découvrir les vices cachés (ces derniers sont même spécifiquement exclus dans la plupart des contrats d’inspection préachat). Néanmoins, dans certains cas, des indices apparents pourront raisonnablement laisser croire à la présence d’un vice caché. Si tel est le cas, l’inspection préachat devrait le mentionner et recommander une expertise plus poussée à ce sujet.

Enfin, après avoir le rapport d’inspection préachat, il est important de le lire et de s’assurer de bien le comprendre. Cela peut sembler surprenant, mais de nombreux acheteurs négligent de lire le rapport remis par leur inspecteur, s’en remettant entièrement aux commentaires verbaux non-exhaustifs de ce dernier. Il s’agit d’une erreur courante qui peut s’avérer coûteuse puisque le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice connu de l’acheteur. Ainsi, si l’inspecteur a décelé le vice et l’a mentionné dans son rapport préachat, l’acheteur sera présumé avoir acheté la résidence en toute connaissance de cause et n’aura donc aucun recours contre le vendeur.

Par ailleurs, si les vices décelés lors de l’inspection préachat ne sont pas majeurs, l’acheteur pourra s’entendre avec le vendeur afin que ce dernier effectue les travaux correctifs requis à ses frais avant la prise de possession de la résidence. Dans un tel cas, l’entente devra être consignée par écrit dans un avenant à l’offre d’achat. Une diminution de prix peut aussi s’avérer être une solution adéquate pour les parties. (Par contre, dans un tel cas, l’acheteur prudent voudra s’assurer au préalable qu’il n’a pas sous-estimé la gravité des vices.) Finalement, une fois la résidence achetée, l’acheteur aurait avantage à suivre les recommandations formulées par l’inspecteur préachat et à procéder promptement aux travaux correctifs requis, le cas échéant. S’il néglige de le faire, il court le risque que la situation ne s’aggrave, causant ainsi des dommages plus importants à la résidence. Dans un tel cas, la responsabilité du vendeur risque de ne pas être retenue, à moins de circonstances particulières.

Les conséquences d’une offre d’achat non respectée par le promettant acheteur

Si les conditions prévues dans l’offre d’achat et les annexes ont été réalisées et que le promettant acheteur refuse de se porter acquéreur de l’immeuble, le vendeur pourra intenter une action en passation de titre afin de l’obliger à acheter sa résidence aux conditions prévues dans l’offre d’achat. Alternativement, en cas de vente ultérieure à un autre acheteur à un prix moindre, il lui serait aussi possible de réclamer des dommages correspondant à la perte de profits découlant du refus du promettant acheteur d’honorer son offre d’achat. De son côté, le courtier immobilier pourra réclamer sa commission auprès du promettant acheteur fautif.

Pour en apprendre davantage à ce sujet, n’hésitez pas à nous consulter.

Me Anne-Marie Jutras, avocate
JUTRAS AVOCATS INC.

AVIS : Les renseignements contenus dans cette chronique sont communiqués à titre informatif uniquement et ne sauraient constituer un avis juridique sur un cas en particulier. Pour obtenir une opinion juridique, nous vous invitons à nous consulter.